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Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler en España
Invertir en vivienda para alquilar es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar. Esta calculadora gratuita te ayuda a analizar todos los factores que determinan si una inversión inmobiliaria es rentable: desde el precio de compra y los impuestos hasta el cashflow mensual, la TIR y el valor neto al vender tras años de alquiler.
A diferencia de otras calculadoras básicas, aquí puedes modelar la hipoteca real con amortización, el ITP según tu comunidad autónoma, los gastos operativos anuales, la fiscalidad sobre rentas del alquiler y la revalorización del inmueble a lo largo del tiempo. El resultado es una proyección año a año que te permite comparar tu inversión con alternativas como depósitos, bonos o el S&P 500.
Qué métrica mirar según tu objetivo inversor
La calculadora genera varios indicadores. Aquí te explicamos cuándo priorizar cada uno:
Cashflow mensual neto
Lo que te queda en el bolsillo cada mes después de pagar hipoteca, gastos e impuestos. Si buscas vivir del alquiler o complementar ingresos hoy, este es tu número clave. Un cashflow positivo desde el primer año da tranquilidad financiera. Negativo no significa mala inversión, pero implica que necesitarás aportaciones mensuales.
Rentabilidad anual compuesta (TIR estimada)
Mide el rendimiento total de tu dinero teniendo en cuenta tanto los alquileres cobrados como la ganancia por venta futura. Si inviertes a largo plazo y priorizas el patrimonio final, este indicador lo resume todo. Una TIR superior al 6-7% supera históricamente al mercado inmobiliario español medio.
ROI anual sobre capital invertido
Relaciona el cashflow anual con el capital que pusiste de tu bolsillo (entrada + impuestos + gastos). Un ROI alto con cashflow negativo es señal de alerta: significa que el número queda bien sobre el papel pero que cada mes necesitas aportar dinero. Valora siempre ambos juntos.
Valor neto al vender
Lo que recibirías si vendieras el inmueble al final del período de análisis, descontando gastos de venta, plusvalía municipal e IRPF sobre la ganancia de capital. Si tu estrategia es comprar, alquilar y vender en 10-15 años, esta cifra más el flujo acumulado define tu beneficio real total.
Errores comunes al calcular el ROI de un piso en alquiler
1. Ignorar los meses sin inquilino
La mayoría de calculadoras asumen 12 meses de alquiler al año. En la práctica, entre rotaciones de inquilinos, reformas entre contratos y períodos de búsqueda, lo habitual en España es perder entre 3 y 6 semanas al año. Esta calculadora te permite configurar los meses vacíos exactos para obtener un resultado realista. Un inmueble con 1 mes de vacío al año pierde un 8,3% de sus ingresos brutos.
2. Olvidar los gastos que no se ven
El IBI, los gastos de comunidad, el seguro de hogar, el seguro de impago, el mantenimiento y la gestión si tienes agencia: todos estos gastos pueden sumar fácilmente entre 2.000 y 4.000 euros al año en un piso de precio medio. Ignorarlos puede hacer que un piso que parece rentable en papel dé pérdidas reales.
3. No tener en cuenta la fiscalidad
Los rendimientos de capital inmobiliario tributan en el IRPF. La legislación española permite deducir los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, los seguros y la amortización del inmueble (generalmente el 3% del valor de construcción). Esta calculadora aplica un modelo fiscal simplificado sobre el alquiler neto. No sustituye un cálculo IRPF real con todas tus deducciones personales. Para una planificación fiscal precisa, consulta con un asesor.
4. Asumir revalorización constante
El modelo de esta calculadora asume un crecimiento anual constante del precio del inmueble. En la realidad, el mercado inmobiliario en España ha mostrado períodos de caídas (2008-2014), estancamiento y fuertes subidas (2015-2024). La revalorización constante es una simplificación útil para comparar escenarios, no una predicción. Úsala para ver el rango de resultados, no como certeza.
5. Confundir rentabilidad bruta con rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es simplemente alquiler anual dividido entre precio de compra. La rentabilidad neta descuenta todos los gastos. En España, una rentabilidad bruta del 6% puede convertirse en una neta del 3-4% al incluir todos los costes. Esta calculadora trabaja siempre con rentabilidad neta real, que es el único dato que importa para tomar decisiones.
¿Qué es un buen cashflow inmobiliario en España?
En el mercado español actual, con precios elevados en las principales ciudades, conseguir un cashflow positivo con hipoteca es cada vez más difícil en Madrid, Barcelona o Valencia. Lo habitual es cashflow ligeramente negativo o cercano a cero en grandes urbes, apostando por revalorización, y cashflows positivos más claros en ciudades medianas o zonas de playa con alta demanda turística. Un cashflow de +200 a +400 €/mes se considera un resultado muy bueno en el contexto actual de tipos de interés.